Yield brutto/netto
Overvurderer avkastning — ser bare brutto leie/verdi og glemmer tomgang, drift, vedlikehold og gjeldservice, så «god yield» blir cashflow-negativ i praksis
Fokus: Live brutto → effektiv leie (tomgang %↔dager) → NOI/netto yield → mnd cashflow · belåning → cash-on-cash · DSCR · LTV · gap brutto→netto · leie ±500/±1k hva-hvis · klikkbar rentesjokk +1–3 pp · omvendt mål-cashflow (0=BE)/mål-netto · klikkbar tomgang · status · .txt · fiktive demos (Oslo/Bergen/Stavanger/hybel/stram) · multi-seed inn/ut (vedlikehold/ledighet/12-mnd/leiepris/tidslinje) · HpYieldMath.selfTest (ikke investerings-/skatte-/bankråd, ikke FINN-post)
Yield brutto/netto — se om utleien tåler tomgang, drift og gjeldservice, ikke bare brutto leie ÷ verdi. Privat pedagogisk modell for utleier.
- Brutto yield = årlig leie / verdi · Netto = NOI (effektiv leie − drift − vedlikehold) / verdi
- Med lån: mnd cashflow, cash-on-cash, DSCR og rentesjokk (+1–3 pp) — det som ofte biter
- Omvendt: minste leie for break-even cashflow eller mål-netto · tomgang-scenario · fiktive demos
- Ikke investeringsråd, skatteråd, bankgodkjenning eller takst · vi poster aldri til FINN
- Se også: Leiepris-ramme · Ledighetsplan · Vedlikeholdsbudsjett · 12-mnd prognose
Slik bruker du verktøyet
- Sett verdi/kostpris og leie / mnd — eller last et fiktivt eksempel. Bruk ±500/±1k for hva-hvis.
- Anslå tomgang i % eller dager/år (synkes) og drift (felles, forsikring, øvrig).
- Sett vedlikehold % av leie (buffer, ikke regnskapspost alene).
- Har du lån: fyll lånesaldo, rente og løpetid — da ser du cashflow, CoC, DSCR og rentesjokk.
- Bruk omvendt probe for minste leie til mål-cashflow (0 = break-even) eller mål-netto. Kopier eller last ned privat .txt.
Lastet med fiktive eksempeldata — erstatt med egne tall før du stoler på resultatet. Yield er pedagogikk, ikke avkastningsgaranti.
1. Objekt & verdi
2. Tomgang & drift
Tomgang reduserer effektiv leie. Drift er faste mnd-kost (felles, forsikring, øvrig) uten vedlikeholds-% og uten lånetermin.
3. Lån & cash-on-cash (valgfritt)
Uten lån er cash-on-cash ≈ netto yield (egenkapital = verdi). Med belåning er det kontantstrøm etter gjeldservice som ofte avgjør om utleien «går rundt» måned for måned. Illustrativ annuitet — ikke bankens termin.
4. Omvendt probe (valgfritt)
Hvilken leie trengs for mål-cashflow (0 = break-even) eller en mål-netto? Resultatene oppdateres live i panelet. «Bruk» fyller leie-feltet — illustrativt, ikke leieråd.
Kilder / mer info: Forbrukerrådet bolig (åpnes i ny fane) · Skatteetaten utleie (generell info) (åpnes i ny fane) · Finansportalen (åpnes i ny fane)
Ofte stilte spørsmål
Hva er brutto vs netto yield her?
Brutto = (leie × 12) / verdi. Netto bruker effektiv leie etter tomgang, minus drift og vedlikeholdsbuffer, delt på verdi (NOI-yield). Ingen skatt, ingen verdistigning.
Hva er cash-on-cash og DSCR?
Cash-on-cash = årlig kontantstrøm etter gjeldservice, delt på egenkapital. DSCR = NOI / årlig gjeldservice (dekning). Med høy belåning kan brutto yield se «fin» ut mens cashflow er negativ. Pedagogisk — ikke investeringsråd.
Hva er omvendt probe?
Mål-cashflow regner minste leie / mnd for valgt mnd-kontantstrøm etter gjeldservice (0 = klassisk break-even). Mål-netto regner leie for en valgt NOI/verdi-%. Begge er før skatt og illustrasjon — ikke markedspris eller leieråd.
Er rentesjokk bankens stress-test?
Nei. Vi viser bare hva illustrativ annuitet og cashflow blir ved +1–3 prosentpoeng rente. Du kan klikke en rad for å sette rente-feltet til base + påslag. Banker har egne regler. Ikke låneråd.
Er dette skatt på utleie?
Nei. Vi trekker ikke skatt på leieinntekt eller formue. Utleieskatt avhenger av type bolig, botid og regler — se Skatteetaten eller rådgiver. Denne modellen er før skatt.
Hvorfor egen vedlikeholds-%?
Mange glemmer at bad, tak, hvitevarer og mellom-leie oppuss spiser avkastning. % av brutto leie er en enkel planleggingsbuffer — juster til ditt objekt. Se også Vedlikeholdsbudsjett.
Hva gjør Seed → videre-knappene?
De lagrer leie, tomgang, vedlikehold % og drift midlertidig i nettleseren (sessionStorage) og åpner et søsterverktøy som kan forhåndsutfylle. Ingen auto-post til FINN. Du kan alltid overstyre tallene.
Er dette bank- eller investeringsråd?
Nei. Privat pedagogisk modell. Ikke bankgodkjenning, ikke investeringsråd, ikke takst. Vi poster aldri til FINN for deg.
Personvern & lagring
Tall lagres i nettleserens localStorage (ukryptert) på denne enheten når du lagrer verktøy-status. Ingen auto-post til FINN. Ikke investerings-, skatte- eller bankråd.
Lagret.
Pedagogisk verktøy — ikke bank-/juridisk rådgivning. FINN: lim inn selv.